Kuntotarkastusten sietämätön keveys

Kysymys A: Mikä on yhteistä lähes kaikissa kiinteistöjen oikeustapauksissa?

Vastaus 1: Niissä on lähes aina tehty asuntokaupan kuntotarkastus ennen kauppaa. Tämän uskallan sanoa pitkälti yli 100. oikeudessa olleen riitajutun asiantuntijatehtävien tuomalla kokemuksella.

Vastaus 2: Tehdyssä kuntotarkastuksessa ei ole osattu ennakoida/havaita rakennuksen merkittävimpiä riskejä ja korjaustarpeita ja siten ne ovat tulleet myöhemmin ostajalle yllätyksenä.

Vastaus 3: Vaivaantunut kuntotarkastaja selittelee, miten jälkeenpäin tarkasteltuna ilmiselviä ongelmia ei ole voinut havaita ja korostaa raporttiin kirjattuja vastuustavapautumis-klausuuleja.

Kysymys B: Onko kuntotarkastus siten turhaa rahankäyttöä?

Vastaus 1: Huono kuntotarkastus on turhaa ja jopa haitallista rahankäyttöä

Vastaus 2: Hyvin tehty kuntotarkastus tuo kiinteistön ostajalle erittäin tarpeellista tietoa kiinteistön kunnosta, tulevista korjaustarpeista sekä yleensäkin ohjeita järkevän ja rakennuksen ehdoilla tapahtuvan asumisen pohjaksi.

Vastaus 3: Hyvin tehty kuntotarkastus parantaa myyjän oikeusturvaa ja vähentää riskiä kiinteistökaupan riitautumisesta. Suomen lainsäädäntö on kuitenkin kirjoitettu lähinnä ostajan oikeusturvan kannalta.

Kysymys C: Voiko hyvästäkin kuntotarkastuksesta olla haittaa?

Vastaus 1: Tarkastuksessa esiin tulleet ongelmat voivat kaataa jo sovitun kaupan, eli lyhyellä aikavälillä tarkastelleen siitä voi olla haittaa.

Vastaus 2: Kokemusteni mukaan kaikki oikeuteen joutuneet myyjät ovat jälkeenpäin toivoneet, että ongelmat olisivat tulleet esille jo kuntotarkastuksessa, jolloin niiden vaikutus kiinteistön arvoon olisi ollut murto-osa riitatilanteen jälkiseuraamuksista.

Kysymys D: Mistä löydän hyvän kuntotarkastajan?

Vastaus 1: Valitettavasti isonkaan yrityksen nimi tai tarkastajan AKK titteli eivät pysty takaamaan tarkastuksen laatua. Ainoa todellinen mittari on tarkastuksen tekijän osaaminen ja oikea asenne tehtävään.

Vastaus 2: Puskaradio ja muiden suosituksen tekijän ammattitaidosta painavat enemmän kuin yrityksen ympäripyöreät mainokset.

Vastaus 3: (…Tämä on se kohta jossa kissa nostaa omaa häntäänsä) Yli 20 vuoden kokemuksella asuntokauppojen kuntotarkastuksista voi ylpeydellä todeta, että en ole kertaakaan joutunut oikeudessa selittelemään epäonnistunutta tarkastustani….

…. Kukin tekee itsenäisesti ovat johtöpäätöksensä ja valintansa.

t: Jommi

 

 

20 vuotta ja mainosbudjetti yhä 0 €

Kesällä 2017 tuli Rakennusinsinööritoimisto Jommi Suonketon taipaleessa 20 vuotta täyteen.

Alussa Akateemisen toimen sivutyöstä on vuosien saatossa tullut päätoimi ja TTY:n työpanos on tippunut jatkuvasti alaspäin.

Uudet asiakkaat kääntyvät puoleeni yhä jotain kautta tulleen suosituksen pohjalta, koska edelleenkin mainosbudjetti on pyöreät 0%. Asiantunteva ja hyvä työ yhdistettynä puskaradioon on edelleen toimiva yhdistelmä.

t: Jommi

Hinnasto 2018

Tuntiveloitus on ollut samalla tasolla vuodesta 2016 asti, mutta liiallisen työtaakan alla  hintoihin tulee ~6,6 % korotus helmikuusta 2018 alkaen.

A) Normaaliveloitus:    163,00 € / h (131,45 €/h + alv 24%)

Laskutettaviin tunteihin sisältyy kaikki toimeksiantoon kuuluva ajankäyttö 15 minuutin tarkkuudella (sisältäen mm lähtöaineistoon tutustumisen, varsinaiset tutkimukset ja katselmukset matka-aikoineen, analyysin ja raportoinnin, sähköpostikirjeenvaihdon, tiedotustilaisuudet ja kokoukset matka-aikoineen sekä puhelinkonsultoinnin).
Auton käytöstä laskutetaan 0,56 € / km (0,45 € / km + alv 24%) ja muut kulut (mm postitus ja kopiokulut) laskutetaan toteutuman mukaisesti.

Tutkimuksen yhteydessä otettavien näytteiden laboratorioanalyysikulut tulevat tutkivan laboratorion omien hinnastojen mukaisesti suoraan tilaajan maksettavaksi. Yleisin tutkimus on rakennusmateriaalinäytteen suoraviljely jonka hinta esim. Turun yliopiston aerobiologian laboratoriossa on 85-96 €/näyte (hinnasto 2017, sis. alv).

Tutkimukset pyritään suorittamaan tilausjärjestyksessä. Vuosina 2012-2017 aikana keskimääräinen viive tilauksen ja tutkimuksen aloittamisen välillä on ollut 3-6 viikkoa. Raportointiin varattava aika vaihtelee kulloisestakin työtilanteesta ja tapauksesta riippuen, mutta se on tyypillisesti 2-3 viikkoa tutkimusten tekemisen tai viimeisten näytetulosten valmistumisesta.

B) Kiiretyöveloitus:    244,50 € / h (197,177 €/h + alv 24%)

Joskus tarve saada ongelmaa ratkaisua on niin suuri, että odottaminen aiheuttaa kohtuuttomia ongelmia. Tätä varten apuani on mahdollista tilata myös ylityönä, eli ns. kiire-lisällä. Tällöin tuntiveloitus kaikesta toimeksiantoon liittyvästä työstä on 1,5 -kertainen normaaliin veloitukseen nähden. Laskutusperiaate on sama.

Vuosina 2012-2018 kiiretyötehtävien keskimääräinen aloitusaika on ollut 1 vrk -2 vk. Kiiretyöt ovat myös raportoinnissa ensisijalla.

Otan kiire-toimeksiantoja vain rajatun määrän ja revin tarvittavan ajan vähistä vapaa-ajoistani, jolloin se ei liiaksi hidasta normaalisti jonottavia tapauksia.

C) Alennettu veloitus (tapauskohtaisesti sovittava asia)

Erityisissä tapauksissa yksityishenkilöiden ongelmien selvityksessä voidaan erikseen ja etukäteen sovittuna käyttää tapauskohtaisesti alennettua tuntiveloitusta.

Alennetun veloituksen perustelu voi olla esim elämäntilanteesta johtuva tulojen vähäisyys tai muu erityinen sosiaalinen peruste. Riitatapauksiin ei lähtökohtaisesti sovelleta alennettua veloitusta.  Alennetun veloituksen tapaukset jäävät myös ajankäytöllisesti normaalitehtävien jälkeen sekä tutkimusajassa ja raportoinnissa.

D) Laskutus

Jos muuta ei ole sovittu, niin laskutus tehdään toteutuneiden tuntien ja muiden kulujen  mukaisesti raportoinnin yhteydessä. Ajallisesti pidemmän toimeksiannon tapauksessa laskutus tehdään 1-2 kk välein tai muulla sovitulla tavalla. Laskutus voidaan jakaa osiin jos tilaajia on kaksi tai useampi.

Laskujen maksuaika on normaali 14 vrk laskun päiväyksestä.

Erikseen sopimalla voidaan laskutus tehdä erissä. Tällöin laskuihin lisätään korkolain mukainen viivästyskorko  7 % (vuonna 2016) laskettuna ensimmäisen laskun eräpäivästä.

Maksumuistutukseen lisätään kiinteä 5 € ja viivästyskorko alkuperäisestä eräpäivästä.

Mikäli maksumuistuksenkaan jälkeen laskua ei ole maksettu tai sovittu erityisjärjestylyistä, niin lasku siirretään ulkoiseen perintään.

Ulkopuoliset laboratoriot laskuttavat tilaajaa omien hinnastojensa ja käytäntöjensä mukaisesti.

Jommin kuva

Tunnistamista varten lisätään pärstäkuva sivustolle.

Pärstäkuva 2015

t: Jommi

Hinnasto 2016

Päivitetty 17.11.2015                          HINNASTO 2016

Tuntiveloitus on ollut samalla tasolla vuodesta 2013 asti, mutta vuoden 2016 alusta hintoihin tulee keskimäärin 5,5 % korotus.

A) Normaaliveloitus:    153,00 € / h (123,39 €/h + alv 24%)

Laskutettaviin tunteihin sisältyy kaikki toimeksiantoon kuuluva ajankäyttö 15 minuutin tarkkuudella (sisältäen mm lähtöaineistoon tutustumisen, varsinaiset tutkimukset ja katselmukset matka-aikoineen, analyysin ja raportoinnin, sähköpostikirjeenvaihdon, tiedotustilaisuudet ja kokoukset matka-aikoineen sekä puhelinkonsultoinnin).
Auton käytöstä laskutetaan 0,56 € / km (0,45 € / km + alv 24%) ja muut kulut (mm postitus ja kopiokulut) laskutetaan toteutuman mukaisesti.

Tutkimuksen yhteydessä otettavien näytteiden laboratorioanalyysikulut tulevat tutkivan laboratorion omien hinnastojen mukaisesti suoraan tilaajan maksettavaksi. Yleisin tutkimus on rakennusmateriaalinäytteen suoraviljely jonka hinta esim. Turun yliopiston aerobiologian laboratoriossa on 82 €/näyte (hinnasto 2015, sis. alv).

Tutkimukset pyritään suorittamaan tilausjärjestyksessä. Vuosina 2012-2015 aikana keskimääräinen viive tilauksen ja tutkimuksen aloittamisen välillä on ollut 3-6 viikkoa. Raportointiin varattava aika vaihtelee kulloisestakin työtilanteesta ja tapauksesta riippuen, mutta se on tyypillisesti 2-3 viikkoa tutkimusten tekemisen tai viimeisten näytetulosten valmistumisesta.

B) Kiiretyöveloitus:    229,50 € / h (185,08 €/h + alv 24%)

Joskus tarve saada ongelmaa ratkaisua on niin suuri, että odottaminen aiheuttaa kohtuuttomia ongelmia. Tätä varten apuani on mahdollista tilata myös ylityönä, eli ns. kiire-lisällä. Tällöin tuntiveloitus kaikesta toimeksiantoon liittyvästä työstä on 1,5 -kertainen normaaliin veloitukseen nähden. Laskutusperiaate on sama.

Vuosina 2012-2015 kiiretyötehtävien keskimääräinen aloitusaika on ollut 1 vrk -2 vk. Kiiretyöt ovat myös raportoinnissa ensisijalla.

Otan kiire-toimeksiantoja vain rajatun määrän ja revin tarvittavan ajan vähistä vapaa-ajoistani, jolloin se ei liiaksi hidasta normaalisti jonottavia tapauksia.

C) Alennettu veloitus (tapauskohtaisesti sovittava asia)

Erityisissä tapauksissa yksityishenkilöiden ongelmien selvityksessä voidaan erikseen ja etukäteen sovittuna käyttää tapauskohtaisesti alennettua tuntiveloitusta.

Alennetun veloituksen perustelu voi olla esim elämäntilanteesta johtuva tulojen vähäisyys tai muu erityinen sosiaalinen peruste. Riitatapauksiin ei lähtökohtaisesti sovelleta alennettua veloitusta.  Alennetun veloituksen tapaukset jäävät myös ajankäytöllisesti normaalitehtävien jälkeen sekä tutkimusajassa ja raportoinnissa.

D) Laskutus

Jos muuta ei ole sovittu, niin laskutus tehdään toteutuneiden tuntien ja muiden kulujen  mukaisesti raportoinnin yhteydessä. Ajallisesti pidemmän toimeksiannon tapauksessa laskutus tehdään 1-2 kk välein tai muulla sovitulla tavalla. Laskutus voidaan jakaa osiin jos tilaajia on kaksi tai useampi.

Laskujen maksuaika on normaali 14 vrk laskun päiväyksestä.

Erikseen sopimalla voidaan laskutus tehdä erissä. Tällöin laskuihin lisätään viivästyskorko  3 % (vuonna 2016) laskettuna ensimmäisen laskun eräpäivästä.

Maksumuistutukseen lisätään kiinteä 5 € ja viivästyskorko alkuperäisestä eräpäivästä.

Mikäli maksumuistuksenkaan jälkeen laskua ei ole maksettu tai sovittu erityisjärjestylyistä, niin lasku siirretään ulkoiseen perintään.

Ulkopuoliset laboratoriot laskuttavat tilaajaa omien hinnastojensa ja käytäntöjensä mukaisesti.

Hinnasto 2015

Hinnoitteluperusteita ja ulkopuolisten tutkimusten laskutusta on selkeytetty uudessa hinnastossa, mutta yleisen taloustilanteeen johdosta pidän tuntiveloitukset edelleen samoina.

t: Jommi

 

Alv muutos 1.1.2013 ja Hinnasto 2013

Arvonlisäverokanta nousee tammikuun alussa prosenttiyksiköllä. Tämä yhdessä inflaatiotarkistuksen 2,7 % kanssa aiheuttaa tuntiveloituksen nousemisen  arvoon 145 €/tunti (sis. alv 24%).

Kiiretyön hinnoitteluperuste on edelleen 1.5 kertainen, eli kiiretyön tuntiveloitus on jatkossa 217,50 €/tunti.

Hinnastomuutokset astuvat voimaan vuoden 2013 alusta.

 

Hinnasto 2012

Palvelujen kysyntä on vuoden 2011 aikana jatkuvasti ylittänyt tarjonnan ja tämä on luonnollisesti pidentänyt odotusaikoja ajoittain jopa kohtuuttomasti. Pyrin ohjaamaan toimintaani enenevässä määrin rutiinitehtävistä erityisosaamista vaativien tehtävien suuntaan ja siksi tuntiveloituksiin tulee vuoden 2012 alusta 7,7 % korotus. Uusi normaaliveloitus tulee olemaan 140 €/h (sis. alv) ja kiirehinnoitteluperusteet pysyvät samoina.

Homekoira – pelastus vai kirous?

Koirien hajuaistia käytetään hyväksi monilla elämän alueilla. Koulutetut erikoiskoirat ovat olleet jo pitkään käytössä viranomaisten toiminnassa. Koirien avulla etsitään mm huumeita, räjähteitä ja uusimpana muotona jopa setelirahaa. Pelastustehtävissä koiria käytetään elävien ja kuolleiden ihmisten etsimiseen jopa veden alta.  Koirien avulla etsitään esimerkiksi harvinaisia tryffelisieniä ja siksi onkin luonnollista että koiraa käytetään myös homesienien ja muiden mikrobien paikallistamiseen.

Kukaan ei varmasti epäile koulutetun koiran hajuaistin ylivertaisuutta ihmisen aisteihin nähden. Homekoira on kuitenkin säilynyt hyvin kiistanalaisena asiana sisäilmaongelmien tutkijoiden piirissä. Suurimmat ongelmat liittyvät seuraaviin asioihin:

– Koira ilmaisee ne kohdat, joista se havaitsee opetettua hajua. Hajun aistimiskohta ei välttämättä ole sama kuin varsinaisen vaurion sijaintikohta. Rakenteiden läpi tapahtuvien ilmavuotojen mukana sisäpintaan voi kulkeutua hajua rakenteiden ulkopinnoilta tai esim. maaperästä.

– Joissain melko harvinaisissa tapauksissa kosteusvauriokohdassa kasvavat homeet eivät kuitenkaan hajultaan vastaa opetettua, eli koira voi jättää jonkin vaurion merkitsemättä.

– Koiran mielestä heikko haju on samanarvoinen kuin voimakashaju, eli merkintä on perusluonteeltaan ON/OFF -tyyppinen. Useassa tapauksessa on ollut selvästi nähtävissä, miten koira selvän vauriohajun puuttuessa ikäänkuin vaihtaa herkemmälle skaalalle ja saattaa merkitä hyvinkin laajoilta alueilta vähäisiä hajuja.

Kaikkine puutteineen homekoira on kuitenkin oikein hyvä ’työkalu’ oikein käytettynä. Koiran käyttäminen on usein helppo ja kustannustehokas tapa päästä selvitystyössä liikkeelle jos on olemassa perusteltu epäily sisäilmaongelmasta, mutta jota ei kuitenkaan pystytä kohdentamaan mihinkään tiettyyn tilaan. Usein ongelmat ovat siten piilossa, että  aistivaraisella tarkastelulla ei ole havaittavissa mitään erityisiä riskikohtia tai vaurioitumiseen viittaavia jälkiä. Tällöin koiran havaintoja voidaan käyttää apuna selvityskohtien sijoittamisessa ja siten satunnaisiin tutkimiskohtiin saadaan lisää luotettavuutta.

Homekoiraa ei mielestäni kuitenkaan tulisi käyttää, kuin erityisissä tapauksissa, ilman perusteltua syytä tai epäilyä. Vähänkään vanhemman rakennuksen kohdalla homekoira kokemukseni mukaan lähes aina merkitsee jotain, vaikka rakennuksessa ei olisi mitään nykytietämyksen mukaan realistista sisäilmahaittaa ja korjaustarvetta osoittavaa vikaa. Tällaiset ’väärät hälytykset’ esimerkiksi kiinteistön kauppatilanteessa aiheuttavat usein suuria hankaluuksia sekä ostajalle ja myyjälle.

t: Jommi

 

Liimattujen muovipäällysteiden aiheuttamat sisäilmahaitat

2-etyyliheksanoli on ollut runsaasti esillä mediassa viime aikoina. Alkaalisen kosteuden vaikutuksesta tapahtuva liimattujen lattiapäällysteiden aiheuttama haitta ja yhteys huonoksi koettuun sisäilmaan on ollut asiantuntijoiden tiedossa jo pitkään. Viime vuosina kehittyneet analyysitekniikat sekä uudet tutkimustulokset ovat tuoneet asian uudestaan tapetille. Ongelmat syiden ja korjaustoimien määrittäminen on usein erityistä asiantuntemusta vaativa tehtävä.